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[本地杂谈] 楼市最近出现的两个趋势,非常明显……

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发表于 2019-3-8 08:10 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
两会之后,楼市走势还是比较扑朔迷离,“稳”楼市的边界在哪?没人知道,这似乎是我们的特色,运用之妙,存乎一心。不过楼市最近出现两个趋势,还是比较明显的。
楼市也是有生态链的:



1、四五线城市和县城小镇因为“棚改”,房价暴涨之后,土著居民在本地炒房或者去周边中心城市买房;



2、2015年之后三四五线青年携带“拆迁补偿”更多的是“六个钱包”,去各个区域的中心城市买房;



3、中心城市土著和2015年之前买房的人把房子卖给三四五线青年,再加杠杆改善成大平层或者学区房;



4、净收入人群通过售出大平层投资豪宅和海外房产……



你可以理解为大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,然后每个链条的人基本都在楼市上加了杠杆。这个链条在楼市上涨的时候是没有问题的,但是在楼市不涨的时候,最薄弱的环节就要出问题。



这个薄弱环节目前已经出现了,就是第一个趋势:四五线楼市情况不太好。



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看看最近的消息:



1、春节返乡购房遇冷,一二线的人们回到四五线老家,不再像往年那样谈论房子了,因为“棚改”被放缓,楼市顿时没有需求,本地人不靠拆迁根本接不起,外地炒房客也被套牢不少。



2、在三四五线疯狂进军的恒大和碧桂园最近也不太妙,恒大九折卖房刷屏了,碧桂园销售下降50%不得不裁员,从开发商的角度看,很多县城是不限购的,房子也卖不出去。



3、三四五线开发商降价未遂频出,安徽芜湖、江西赣县……开发商有降价的冲动,因为楼市翻番后,即使打九折还是能赚不少,但是买房者和地方政府就不乐意了,特别是没有产业支撑的四五线地方财政,工资都发不出,都等着卖地,降价一百个不乐意。



据悉,中国目前房价过万的县城有100个,而本地工资通常处于2000-3000的水平,人口还外流,既没有需求,也没有产业支撑,房价之所以这么贵,其实说白了就是为了配合地方债务转移。



小县城地方债务有多严重?新闻报道四川县级市都江堰负债500亿,几十亿的都算少的,2014年的时候媒体都在说很多城市要破产,结果一波房价翻番都救活了。



但是,楼市一横盘,一二线城市还能扛得住,一些四五线楼市就成了最薄弱的环节,楼市想稳住不容易,久横必降,光靠行政手段不是长久之计。
- 2 -



第二个趋势是国内豪宅和海外置业遇冷。



先看数据:



据克而瑞数据,2018年豪宅市场明显降温,以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套,不足2016年成交的30%。



“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩,更为极端的是,三亚市场的顶豪几乎全没。”



在广州,珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅,目前挂牌价的跌幅均在10%左右,成交量寡淡;



在上海,年前有消息传出,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售,且“严重低于市价”。



在深圳,已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月,南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万,以1380万成交。



与此同时,海外置业也前所未有的遇冷:美国南加州、加拿大温哥华、澳大利亚、迪拜、香港……传统热门海外置业城市不是销量腰斩,就是价格下跌严重。
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发表于 2019-3-8 22:26 | 显示全部楼层
由于吸引大量人口,乐观估计某区地产即将迎来大涨。有群众说,前不久多家小吃店高估那里的消费群体将拌面扁肉提为5块一碗,结果门可罗雀,又降为3块,即使降价也有许多家倒闭。
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 楼主| 发表于 2019-3-8 08:10 来自手机 | 显示全部楼层
这说明两个情况:



1、中国富人阶层现金流状况不乐观,因为豪宅无人接盘,流动性差,换句话就是炒房砸手里了,现金流还贷之后,没钱海外置业了;



2、中国富人阶层认为楼市已经到顶,不在楼市追加投入,反而是有序退出。



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剩下的就是把大部分资产配置到楼市的中等收入人群了。



六个钱包上车的刚需,卖掉房子换成大平层学区房的改善一族,都加了不小的杠杆,而且房地产税的脚步声已经听得见了,注定要被割上一刀。



楼市链条的首尾都在萎缩,中间的链条会如何呢?
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发表于 2019-3-8 19:03 | 显示全部楼层
六个钱包上车的刚需,卖掉房子换成大平层学区房的改善一族,都加了不小的杠杆,而且房地产税的脚步声已经听得见了,注定要被割上一刀。
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发表于 2019-3-8 19:44 | 显示全部楼层
地产业洗牌加剧:头部房企逆势扩张 中小房企卖项目求存
2018年12月04日08:17  来源:中国经济网
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原标题:地产业洗牌加剧:头部房企逆势扩张 中小房企卖项目求存

  有人辞官归故里,有人漏夜登科场。在楼市调控持续加码,融资监管不断趋严的大背景下,大小房企撕裂的镜像正在真实上演。

  随着地产行业进入深度调整期,房企出售项目的数量在今年明显增多。克而瑞数据显示,2017年房地产企业项目股权出售相关动态为387条,而2018年仅1–10月房企累计项目股权出售动态就达到了473条。

  一方买,一方卖,房企并购存在的前提是并购双方面临的不同境遇和经营策略。在这场饕餮盛宴中,行业巨头们在规模的道路上越走越远。万科董事长郁亮在11月30日媒体交流会上透露,目前来寻求与万科合作的企业明显增多。言下之意,作为行业龙头,万科在并购市场拥有更多话语权。

  而被并购方则在复杂艰难的处境中寻求生存空间。11月23日,招商蛇口发布公告表示,通过公开挂牌方式引入中集集团四家子公司作为股权增资项目的最终投资方。成交价格合计约为63.20亿元。四天后的11月27日,华侨城亚洲表示拟8.3亿元出售西安长安国际中心办公大楼 。

  上述公司并非是命悬一线的中小房企,对于他们而言,出售部分项目可能仅是为了加速周转。而对于许多中小型房企而言,出售项目则是关乎生死的抉择。

  同策研究院总监张宏伟向时代周报记者表示,未来房地产行业集中度会进一步提升,过去是大鱼吃小鱼,最近两三年是快鱼吃慢鱼,未来还将会出现大鱼吃大鱼的场面。

  卖项目求存

  11月27日,华侨城亚洲发布公告称,其间接全资附属公司西安华侨城置地拟经由北京产权交易所,以挂牌出让方式出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位,标的资产底价为8.3亿元。

  华侨城亚洲方面表示,潜在出售事项将能有效盘活集团现有资产,为集团一般营运及任何日后投资机遇提供资金。截至目前,华侨城集团在今年预计转让将近20家子公司股权及资产包,数量远超去年。

  这并非孤例,在经过了将近三个月的公开挂牌后,招商蛇口63.20亿股权增资项目有了新进展。11月23日晚间,招商蛇口发布公告称,将引入中集集团四家子公司作为股权增资项目的最终投资方。

  如果说上述大中型房企通过出售房地产项目,按下了激进扩张的暂停键以缓解一时之急。那么对在经营能力、现金流、融资能力等方面都处于全面劣势的中小房企而言,其出售股权更像是打响一场关于生存的保卫战。

  在这场战役中,不同类型的企业拥有不同的命运。事实上,那些有着核心变现资源的房企通常更有底气选择和中大型房企合作开发或转让部分股权的方式寻求夹缝生存的可能,其中,云南城投置业有限公司(下称“云南城投”)便是典型案例。

  9月12日晚,云南城投公告称,将大理满江康旅投资有限公司(下称“满江康旅”)80%的股权以5.37亿元转让给昆明万洱房地产开发有限公司。这笔交易对满江康旅至关重要,从今年1月成立至4月30日期间,满江康旅的营业收入为0,净利润为-3.14万元,而云南城投在今年上半年净利润则为-1.84亿元。5.37亿元的股权售卖收入或将帮助母公司净利润扭亏为盈。

  进入下半年以来,通过数次资产运作,云南城投出让了旗下多个项目公司的股权。8月3日,公告拟转让云南城投天堂岛置业有限公司90%股权;9月3日,宣布拟出售下属子公司七彩云南城市建设投资有限公司59.5%股权。10 月30日,拟公开挂牌转让持有的西双版纳云城置业有限公司85%的股权。转让完成后,公司持有版纳云城 10.24%股权。

  接近该公司的人士向时代周报记者透露,作为云南市场的“地头蛇”,云南城投拥有强大的一级土地开发能力,因此有着不少优质土地资源,而城投背景也使得其成为大房企愿意合作的对象。在房地产市场并购浪潮汹涌而至的背景之下,这些资源的变现能力起到了重要作用。虽然将项目的操盘权让出,但云南城投在部分项目中仍旧保留了一定比例的股权,同样可以获得收益,并为公司的下一步发展提供资金支持。

  而另一些企业通过出售项目股权完成去地产化,进而转型发展,寻求新的盈利增长点。

  9月29日,嘉凯城发布公告显示,公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格,公开挂牌转让5个房地产资产包。目的是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性,有利于公司集中精力发展第二主业。

  早在2016年,中航地产就实施了重大资产出售,向保利房地产(集团)股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。从2018年6月1日起,中航地产将证券简称变更为“中航善达”。并表示未来将聚焦物业资产管理业务。中天金融(原中天城投)也在3月9日也表示,将以246亿元出售旗下地产业务,从房地产投向金融行业。

  然而转型发展也并非易事,新业务的发展往往也需要经历阵痛期,实现盈利需要时间。

  幸运的公司通过转让部分股权以及转型的方式夹缝求生,也有部分房企则需要接受消失的命运。

  据北京产权交易所公告显示,仅11月,欲卖股加速离场的中小房企就增加到了11家,远超前几个月。其中,沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权将以1元价挂牌转让。

  无独有偶,另一则公开披露信息显示,天津凯华奎恩房地产开发有限公司转让100%股权,转让底价为4563万元。

  这些企业均面临资金链断裂的困境。截至2018年10月31日,沈阳德信利和房地产公司总资产仅为153.69万元,总负债却高达4423万元。天津凯华奎恩房地产开发有限公司净利润为-235.44万元,总负债为34037万元。

  头部房企逆势扩张

  与中小地产商无以为继的局面相对应的是,这一轮的楼市洗牌中,拥有实力的龙头房企正在持续寻找优质项目。作为并购王,今年10月29日,融创中国公告表示,出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司,总对价约为62.81亿元。

  继今年10月收购华夏幸福等多个房地产项目之后,万科11月再次出手,先后斥资10.35亿元以及3.55亿元分别接手海航地产资产、嘉凯城旗下5个地产项目。

  对于市场上涌现出的并购热潮,张宏伟认为,市场调整期往往是大企业寻求扩张的最好时机,与直接通过招拍挂方式从地方政府手中获得土地相比,通过并购获得的土地成本往往会更低,项目性价比高。

  据媒体报道,嘉凯城旗下5个地产项目综合楼面价为5300元/平方米,低于万科今年前10个月综合拿地成本。

  事实上,通过股权收购还能够帮助企业缩短开发周期,加快项目入市销售的进程,以实现公司的规模和业绩扩张。

  2017年6月,万科入股云南城投华商之家投资开发有限公司,参与开发抚仙湖国际旅游度假区。在接手一年多的时间内,万科工作人员向记者表示,该项目已经售出了将近1000套住宅。

  并购还能帮助企业迅速占领新市场。通过收购嘉凯城项目,万科对华东的布局加注了筹码,而对华夏幸福环京地段项目的收购,万科的华北市场得以扩张。

  “未来房企并购数量肯定会越来越多,明年上半年,是企业资金压力最大的时候,许多小型房企或将面临资金链断的局面,过去加杠杆加得比较足的企业,会通过出售项目来保证现金流安全。”张宏伟向记者表示。

  易居研究院副院长杨红旭也向时代周报记者指出,企业并购最好时间就是行业深冬以及春天来临前夕,目前行业还处于初冬,明年将会是企业开展并购的最好时机。

  对于龙头房企而言,除了通过并购来实现规模扩张之外,还能通过并购贷款来拓展新的融资途径。

  “一般来讲,并购贷款的贷款人是并购发起人,其信用评级更高、可抵押的资产更加充裕,因此,并购贷的融资成本一般是较低的。” 苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙向时代周报记者表示。



(责编:杨曦、仝宗莉)



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发表于 2019-3-9 18:30 | 显示全部楼层
看不懂那么长的文章
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发表于 2019-3-10 16:54 | 显示全部楼层
路过顶!
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发表于 2019-3-11 19:37 | 显示全部楼层
终于看完了全文,写得不错,但是我们论坛这四五线小城市,为什么房价还是那么高呀,前两年看了一平五千多,想攒够了首付来买,可是等两年后省吃俭用首付攒够了,再来看房子,一平均价七千,让人望房兴叹!再怎么努力有用吗?
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发表于 2019-3-14 16:36 | 显示全部楼层
随着消费升级的到来,买房参考因素也在升级,原先一辈喜欢购买市中心的老破小,认为离市中心5km10km的是“乡下”,可是事实证明新的一代价值观不同,参考维度也不同,房价会在二者之间趋于平衡。要想客观评价房子的价值,还是多多去市政发展成熟的城市看看,对比一下交通教育医疗、人口规模、核心产业的配套。未来,想要利用信息不对称把“不称职”的房子卖出去将越来越难。
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发表于 2019-3-14 16:38 | 显示全部楼层
nptyl1978 发表于 2019-3-11 19:37
终于看完了全文,写得不错,但是我们论坛这四五线小城市,为什么房价还是那么高呀,前两年看了一平五千多, ...

南平的房价上涨一部分原因来自于周围城市的溢价,作为价格洼地,肯定会承接一部分来自高房价地区溢出的需求。
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